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31/03/2017

Rénovation énergétique : un projet exemplaire sur 300 logements va démarrer à Saint-Jean-de-la-Ruelle (Loiret)

C'est un projet de rénovation exemplaire qui se prépare dans un quartier de la ville de Saint-Jean-de-la-Ruelle, agglomération d'Orléans. Avec l'aval des copropriétaires. Rénovation énergétique, avec travaux d'isolation et géothermie... Le tout grâce à une grosse intervention financière de l'ANAH, Agence nationale de l'Habitat, dont la directrice générale, Blanche Guillemot, est venue sur place début mars avant le lancement des travaux au début de l'été. Le chantier durera au moins deux ans.



 

L’Agence nationale de l’amélioration de l’Habitat étant le premier financeur de l’exceptionnel programme de rénovation énergétique et de réhabilitation qui va démarrer sur la résidence La Prairie à Saint-Jean-de-la-Ruelle (Loiret), avec un apport de la moitié des quelque 12 millions nécessaires, il était assez logique que sa directrice, Blanche Guillemot, vienne sur place.

Cette visite a eu lieu mardi 8 mars après une rencontre dans la matinée avec Nacer Meddah, préfet du Centre-Val de Loire et du Loiret, et avec les partenaires régionaux de l’agence (collectivités territoriales notamment) et les professionnels du bâtiment. 
"C’est la plus grosse réalisation en région Centre-Val de Loire depuis des années ", souligne d’ailleurs Benoît Faucheux, vice-président de la Région, délégué
à la transition énergétique et à l’environnement.
"Nous sommes très satisfait du déroulement de ce projet. Le plus difficile a été de trouver les financements", témoigne Ghislain Legrand, copropriétaire et membre du conseil syndical, qui accompagne la présidente Gisèle Ronxin et la trésorière.


A l’intérieur d’un appartement (Photos Patrice Dézallé)


Le soulagement n’a pas encore total pour ces copropriétaires occupants, mais ils aperçoivent avec un certain enthousiasme la sortie du tunnel. Car il faut rappeler que la résidence La Prairie, construite au début des années Soixante, se situe dans un secteur de Saint-Jean-de-la-Ruelle, agglomération d’Orléans, celui des Salmoneries, dont la réputation a été entachée par des incidents et des trafics, il y a maintenant quinze-vingt ans.
Mais ça c’était hier. Aujourd’hui, la mairie socialiste que dirige toujours Christophe Chaillou, s’est attaquée à la revalorisation de ce secteur limitrophe d’Orléans, à la faveur d’un plan de sauvegarde décidé par le préfet (lire plus bas).
Tout d’abord grâce au levier de l’ANRU, l’Agence nationale de la rénovation urbaine. Réfection des voiries, amélioration des espaces verts… Avec l
a résidentialisation des Salmoneries, l’arrivée de la deuxième ligne de tramway, et l’extension du centre commercial, tout cela a contribué à modifier l’image du quartier et lui confère des atouts.
Mais "sans l’intervention de l’Etat, on ne voyait pas comment on aurait pu trouver une solution", confie Marceau Villaret. Qui ajoute : "On ne cesse de rappeler aux copropriétaires que la puissance publique s’engage auprès d’eux à près de 70%".

Ces attentions ont permis de construire et de renvoyer une image plus positive aux habitants.
L’effet psychologique a contribué à sensibiliser plus facilement les copropriétaires de La Prairie qui se faisaient tirer l’oreille pour accepter la rénovation de la résidence.
Un long travail de persuasion a été nécessaire pour faire comprendre les enjeux à certains, installés depuis l’origine et qui commencent à être âgés, comme à d’autres, issus de l’immigration.
De fait, une très grande majorité de votes favorables a finalement été acquise en assemblée générale du conseil syndical.

"Mon objectif a été de ne pas mettre les gens en difficulté financière Depuis 1995 j’essaie de convaincre les propriétaires de faire des travaux. Il a fallu beaucoup de patience. Le plan de sauvegarde et l’audit énergétique réalisés en 2013 ont été un déclencheur. Depuis, on peut dire que le relais a été bien pris pour concrétiser le projet de réhabilitation", explique Gisèle Ronxin, présidente de ce conseil syndical.

Des aides substantielles et motivantes
Il faut dire aussi que sur les 12 millions à investir, le reste à charge pour les propriétaires sera limité à quelque 3,7 millions. Soit de 15 à 18.000€ par logement pour les bailleurs sociaux, et quelque… 3.000€ seulement pour les propriétaires les plus en difficulté. Ce, alors que le coût réel, sans aucune aide aurait été de 35 à 40.000€, récapitule Philippe Tervé, en charge du dossier à la mairie de Saint-Jean-de-la-Ruelle.

Marceau Villaret, 1er adjoint au maire de Saint-Jean-de-la-Ruelle, en discussion avec Blanche Guillemot, directrice de l’ANAH devant l’entrée d’un bâtiment de la résidence La Prairie, qui va faire l’objet d’une rénovation énergétique.

Les travaux vont générer non seulement du confort pour les occupants, mais ils vont aussi se traduire par des économies de fonctionnement et par une valorisation du patrimoine.

La première rénovation remonte à 1990, avec un ravalement de façade et la réfection de la chaufferie au gaz. Et encore, cette intervention avait été rendue indispensable à la suite de l’explosion d’une conduite de gaz éventrée par une pelleuse lors de travaux.

"Il ne faut jamais perdre patience", réagit Gisèle Ronxin, qui est présidente du conseil syndical depuis 1995 et propriétaire ici depuis ... 1976.

Aujourd’hui, "c’est un changement total pour nous", confient les deux gardiens de la résidence, rencontrés sur place par Blanche Guillemot, accompagnée notamment par Marceau Villaret, 1er adjoint au maire, Christophe Chassande, directeur régional de la Dreal, Benoit Faucheux, Alain Boudard, directeur régional de l’Ademe, et de représentants des bailleurs sociaux.

"En octobre dernier, nous avons rencontré toutes les entreprises qui ont été retenues et nous les avons réunies toutes ensemble afin qu’elles se préparent à travailler en bonne intelligence", indique Gisèle Ronxin.

A deux pas de la Petite Espère, le début d’une grande espérance.

Patrice Dézallé

 

Le plan de sauvegarde qui a permis d’étayer le projet, dans le cadre de la rénovation urbaine

La ville de Saint-Jean de la Ruelle et le Conseil syndical de la résidence La Prairie ont durant plusieurs années porté l’idée d’un plan de sauvegarde visant à contrer la dévalorisation des patrimoines, les dysfonctionnements et l’endettement.

De 1995 à 2005, une première action a consisté à contrer les marchands de sommeil par la mise en place d’un droit de préemption urbain renforcé en vue de la revente à des bailleurs sociaux partenaires.

En 2007, l’ANRU a validé le principe d’une convention ciblant à la fois le parc privé de La Prairie et le parc social voisin des Salmoneries, en vue d’une rénovation conjointe.

En 2008, la défaillance du syndic a entrainé la désignation d’un administrateur provisoire (SERGIC) qui a initié les mesures de redressement et qui, depuis 2013, poursuit sa mission en vertu d’une Assemblée Générale lui confiant la gestion de la copropriété dans cette phase exceptionnelle de projet.
Dans un premier temps, la ville a acheté certains logements et les a revendus à des bailleurs sociaux.

L’arrêté préfectoral, en date de 2013, et la convention du Plan de Sauvegarde, signée par tous les partenaires en 2014, sont les documents de référence, tant pour les objectifs de rénovation et de performance, que pour le travail partenarial.

 

 


En bref

60% de locataires. Sur les 300 logements de la résidence composée d’une quinzaine de bâtiments,150 logements appartiennent à des bailleurs privés, 34 sont loués par des bailleurs sociaux, et 114 sont occupés par leurs propriétaires, soit un peu plus du tiers. Il y a donc 60% de locataires. L’objectif est d’aller vers davantage de propriétaires.

La puissance des partenariats. "On est sur un projet exemplaire, le plus gros projet en région Centre-Val de Loire. Avec l’introduction de la géothermie. C’est aussi exemplaire pour le partenariat qui s’est noué avec la Dreal, l’Anah, l’Ademe", souligne Benoit Faucheux, vice-président de la Région Centre-Val de Loire et président de la commission développement durable à l’Association des Régions de France. "Ça montre que les partenariats ont leur utilité. Et aussi nos dispositifs d’incitation, comme Energetis. Il faut voir comment les rendre encore mieux opérationnels. D’autant que de nombreux pavillons, construits dans les années Soixante et situés en zone diffuse, doivent être rénovés".

Préfinancement. Pour faciliter le démarrage des travaux, une opération de préfinancement va être portée par Arcade pour les particuliers et par la Caisse d’Epargne d’Ile-de-France pour les bailleurs.

France Loire à l’achat.
France Loire se propose de racheter une dizaine de logements, à la fois pour proposer une solution de sortie à des copropriétaires endettés, et pour remplir sa mission d’investissement dans le logement social sur le long terme.

Charges.
Les charges représentent actuellement un budget d’environ 660€ par trimestre pour un F4 de 70m². Après les travaux d’isolation, la facture de chauffage devrait diminuer de moitié.

Géothermie. Le gaz va être remplacé par un système de géothermie par aquifère pour assurer le chauffage de la résidence, grâce à la présence d’une nappe dans le sous-sol. Il s’agit d’une innovation importante, même s’il suffit de réutiliser le réseau de serpentins qui assure le chauffage au sol des logements depuis l’origine. Toutefois, la gestion restera collective, car on ne sait pas poser de compteurs individuels avec de la géothermie.

Démonstrateur. En votant la réalisation d’importants travaux thermiques la copropriété a répondu à l’appel à projet du FEDER (fonds européen) sur "les bâtiments démonstrateurs en efficacité énergétique". Le FEDER participe au financement pour les perspectives de gains thermiques mais aussi pour la sécurité (détecteurs de fumée).

Travaux. Le lancement des travaux devrait intervenir fin juin ou début juillet, à partir des bâtiments les plus proches du tramway. Les travaux seront déployés petit à petit par groupe de deux bâtiments. Les entreprises ont été retenues sur devis bloqué sur 3 ans.





Une rénovation énergétique en profondeur pour une performance économique et sociale

Le plan patrimonial est une relance de l’investissement pour maîtriser durablement les charges de gestion, améliorer le confort et changer l’image, motiver l’investissement des copropriétaires et revaloriser les biens, stimuler le marché et les parcours résidentiels.
Le programme s’élève à un peu plus de 12 millions.
Il a été conçu en 2 ans dans le cadre d’un appel à projet ADEME-Région Centre, et par l’accompagnement du syndic (SERGIC), du conseil syndical et des copropriétaires afin d’évaluer les incidences sur les comportements et sur les charges de fonctionnement.

La rénovation comprend la mise aux normes et à neuf des cages d’escalier. Des sas d’entrée sont créés pour compléter la résidentialisation déjà réalisée par la copropriété et la commune.



Philippe Tervé, en charge du dossier de rénovation de la résidence La Prairie, à la mairie de Saint-Jean-de-la-Ruelle, présente les détails du projet.

Surtout, la rénovation traite intégralement l’enveloppe des bâtiments (toitures-terrasses, isolation par l’extérieur, huisseries, menuiseries), et le renouvellement d’air en excluant cependant une VMC double flux onéreuse.
La réduction drastique des besoins permet l’adoption d’un chauffage basse température par géothermie supprimant les inconforts et les gaspillages.
Au total, on sera assez proche des performances de la Réglementation thermique 2012.

En phase de travaux, des tests d’étanchéité à l’air seront réalisés pour contrôler la mise en œuvre et garantir les résultats.
Avant travaux 187 kW hep/m²/an
Après travaux 67 kW hep/m²/an
Chauffage gaz existant 7,7 € /m²/an
Chauffage gaz après isolation 5,2 € /m²/an
Isolation et géothermie 3,2 € /m²/an


"Le programme de travaux a été conçu pour répondre aux attentes des copropriétaires et du syndic, et aux objectifs de transition énergétique et de promotion de rénovations exemplaires", rappelle Philippe Tervé.
"Cela aboutit à une forte mobilisation des fonds publics, avec 70% de subvention, impliquant toutes les collectivités locales mais aussi tous les dispositifs de l’Etat, et le FEDER.
La municipalité et l’agglomération, le syndic, et la copropriété ont visé et atteint également une performance économique et sociale. Le processus de consultation et de négociation a abouti à la sélection, par le conseil syndical, d’entreprises locales réputées, qui appliqueront des clauses d’insertion".

L’accompagnement réalisé par l’équipe de suivi-animation mandatée par la ville (l’APIC, voir ci-dessous) et l’agglomération a permis l’optimisation des dispositifs (subventions, prêt bancaire, préfinancement) en fonction du statut des copropriétaires (115 propriétaires occupants dont 90 modestes ou très modestes).
Le partenariat a été élargi avec des acteurs économiques tels que la SACICAP La Ruche, et le secteur bancaire (Caisse d’Epargne), pour sécuriser les appels de fonds et la trésorerie en vue du paiement des entreprises.



 

Les ambitions de l’ANAH, avec de nouvelles aides pour les populations fragiles

 "Lorsque les gens savent que le quartier se transforme, il y a une dynamique qui engage à rénover son propre patrimoine. Surtout lorsque le reste-à-charge est très limité", fait remarquer Blanche Guillemot.



Or, l’ANAH sera sans aucun doute amenée à intervenir sur d’autres opérations similaires, à Blois ou Tours notamment.
Le plus tôt sera le mieux car "plus on arrive tarde plus ça coûte cher aux dépenses publiques et aux particulier", fait remarquer la directrice générale de l’établissement. "Et depuis 2017, nous avons de nouvelles aides pour des populations fragiles".
L’Agence nationale de l’habitat apporte des aides à la réhabilitation des logements privés anciens.

Elle intervient en faveur :
- de la lutte contre la précarité énergétique (programme Habiter Mieux)
- de la lutte contre l’habitat indigne et dégradé
- de la prévention de la dégradation des copropriétés fragiles et le traitement des copropriétés en difficultés
- de l’accompagnement des personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie
- de la production d’un parc locatif à vocation sociale.
Ses aides sont destinées aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétaires.

3.600 à rénover avec l’ANAH en région Centre-Val de Loire avec l’ANAH

L’ANAH a "des objectifs ambitieux et des moyens conséquents", confirme Christophe Chassande, directeur régional de la DREAL. Pourtant, en région Centre-Val de Loire, les objectifs n’ont pas été atteints en 2016, ni tous les crédits disponibles consommés.
1.436 ont été logements rénovés au lieu de 1.800. Ce, alors que l’année précédente, 2.266 logements avaient été rénovés.

En 2017, l’objectif est de rénover 3.600 logements. Il va donc falloir toucher les publics potentiellement concernés. Et notamment les particuliers ayant un pavillon en milieu rural, où il y a beaucoup de précarité énergétique et moins de capacités humaines, indique Christophe Chassande.
Sans oublier bien sûr les copropriétés fragiles, comme celle de La Prairie à Saint-Jean-de-la-Ruelle.

"L’isolation des logements a un impact sur l’emploi, sur les économie d’énergie et au final sur le pouvoir d’achat des habitants", fait aussi valoir Blanche Guillemot.
En région Centre-Val de Loire, elle note que
"des acteurs sont fortement mobilisés. D’autant que l’on apporte des aides aux plus modestes pour lutter contre l’habitat insalubre".

 

 

L’APIC, un relais et une présence sur le terrain

Flora Millot (à gauche), en charge du suivi-animation de la réhabilitation de la copropriété La Prairie à Saint-Jean de la Ruelle, en compagnie de Dihia Ait-Ouali, qui tient une permanence.

L’association APIC a ouvert une permanence à l’espace Rol Tanguy de Saint-Jean-de-la-Ruelle. Cette permanence est tenue par Dihia Ait-Ouali, un après-midi toutes les deux semaines, le plus souvent le mercredi. "Des affiches le précisent dans les parties communes des immeubles de la résidence", indique Flora Millot, en charge du suivi-animation de la réhabilitation de la copropriété.
Cette permanence vise à accompagner les copropriétaires dans la transformation de la résidence, répondre aux questions sur les travaux et sur le financement.

Une dizaine de copropriétaires en moyenne se présentent à chaque fois.
"L’APIC a notamment fait un gros travail sur les impayés", indique Philippe Tervé. "On est déjà passé de 120% à 100%. Et aussi, concernant le paiement des travaux pour les aides permettant de financer le reste à charge".
L’APIC a été mandatée en 2015 par la ville pour suivre les travaux jusqu’en 2019.
L’un des axes de communication porte sur l’exemplarité et la valeur de démonstration de ce projet de rénovation.

Et puis, il faudra entrer dans les logements pour changer les huisseries et installation la ventilation. Et donc obtenir l’autorisation des occupants.L’APIC aura un rôle très utile à jouer.

 

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